أكد المطور العقاري أسامة باسلم أن ظاهرة تقسيم الشقق السكنية بشكل غير نظامي ساهمت بشكل مباشر في ارتفاع أسعار الإيجارات، حيث يؤدي هذا النوع من التقسيم إلى زيادة متوسط الإيجار للمتر المربع مقارنة بتأجير الشقة كاملة. وأوضح أن هذه الممارسات، خصوصاً عبر منصات التأجير اليومي، تضاعف العائد السنوي للمؤجرين، لكنها في الوقت ذاته تخلق تشوهاً في السوق السكنية وتزيد من الضغوط على البنية التحتية.

وأشار باسلم إلى أن ارتفاع الأسعار، إلى جانب النمو السكاني السنوي، زاد من الطلب على الوحدات الصغيرة مثل الاستديوهات أو شقق الغرفة الواحدة، خصوصاً من قبل القادمين من خارج السعودية، مما فتح المجال أمام ممارسات عشوائية في التقسيم لتلبية الطلب دون دراسة كافية. وشدد على أن هذه التقسيمات تهدد المشاريع العقارية المرخصة، التي تُصمم وفق دراسات هندسية دقيقة تراعي التحمل الإنشائي وكفاءة الخدمات وحجم السكان.

أوضح المخطط الحضري الدكتور عبدالرحمن الصايل أن تقسيم الوحدات السكنية بشكل عشوائي يُعد انتهاكاً لفكرة «السكن كحق حضري»، مشيراً إلى أن الحي لا يُبنى بالجدران فحسب، بل بمنظومة متكاملة من التوازنات بين الكثافة السكانية والمرافق والخصوصية والهوية المجتمعية. وقال: «عندما تُقسَّم فيلا إلى وحدات صغيرة دون مراعاة للمعايير التخطيطية، نخلق مشكلات حضرية متراكبة تُشوّه المشهد الحضري وتُخلّ بتوازن العرض والطلب على البنية التحتية».

وأضاف الصايل أن جودة الحياة لا تُقاس بمساحة الوحدة، بل بمستوى الراحة البصرية والأمن والهوية والخصوصية، مشدداً على أن هذه الأبعاد تُنتهك عندما تتحول الأحياء إلى مجمعات مكتظة غير مخططة. وأشار إلى أن المشكلة لا تتعلق بالتكدس كرقم، بل بنوعية البيئة الناتجة عنه.

أكد الدكتور الصايل أن البيوت المقسمة تُستخدم بشكل جماعي وهي غير مؤهلة لذلك، مما يؤدي إلى تحول الممرات إلى أماكن لعب للأطفال، والمواقف إلى نزاعات يومية، وضياع الخصوصية الأسرية. وقال: «الطفل لا يجد ساحة لعب، والأسر تفقد خصوصيتها، والبيت يصبح مجرد فراغ مرهق نفسياً».

وأوضح أن هذه التحولات تُعيد تشكيل النسيج الاجتماعي دون أن يشعر المجتمع بها، منتجاً جغرافيا مضطربة قابلة للتشظي. وأكد أن غياب التوعية يجعل من هذه التجاوزات سلوكاً مقبولاً شعبياً، مشيراً إلى أن الأطفال هم أكثر المتضررين، مستشهداً بدراسة للمعهد الوطني للصحة العامة في أمريكا (NIH, 2023) التي ربطت بين الاكتظاظ وتراجع الوظائف الإدراكية مثل التركيز والذاكرة.

أشار الدكتور الصايل إلى الحاجة إلى ثلاثة مسارات لحل المشكلة: منع السلوك بالتصميم كما في سنغافورة وطوكيو، عبر وحدات قابلة للتوسع وفق شروط واضحة، مشاركة السكان في حوكمة الحي عبر مواثيق استخدام محلية كما في برشلونة وأمستردام، وتقنين السكن المنتج كما في سيؤول، إذ يُسمح بتأجير جزء من المسكن بشروط تحفظ النظام.

وختم قائلاً: «المطلوب ليس ضبط الأحياء من الأعلى، بل تفكيك الغموض وإعادة تعريف من يملك الحي: هل هي البلدية أم سكانه؟»

أوضح الوسيط العقاري المهندس إبراهيم القرشي أن تقسيم الشقق السكنية يلبي حاجة واقعية لبعض الفئات مثل طلاب الجامعات وأصحاب الأعمال المؤقتة والسياح، لكنه في الوقت ذاته يضر بجودة الحياة والتنظيم العمراني للسكان الدائمين. وقال: «فئات متعددة تشترك في هذه الممارسة، بدءاً من الأفراد ضعيفي القدرة الشرائية وصولاً إلى المستثمرين الذين يستأجرون عمائر ويقسمونها إلى وحدات متعددة لرفع العوائد».

وأكد القرشي أن هذه الممارسات تخلق ضغطاً غير منظم على السوق، مشيراً إلى مشكلات متزايدة في مواقف السيارات وتكدّس غير منظم في بعض الأحياء، مما يزعج السكان ويؤثر على جودة حياتهم.

أكد المحامي المستشار تركي القحطاني أن تقسيم الشقق السكنية إلى وحدات صغيرة بغرض التأجير المنفصل يمثل مخالفة صريحة لأنظمة وزارة البلديات والإسكان، ويُعرّض مرتكبيه لعقوبات صارمة. وقال: «التعديلات الداخلية دون ترخيص تحمل مخاطر إنشائية جسيمة، كاحتمالات اندلاع الحرائق أو انهيار الجدران بسبب تجاوز طاقة التحمل».

وأشار إلى أن الظاهرة تُسهم في خلق بيئات سكنية غير متجانسة، مع اكتظاظ في وحدات غير مهيأة لاستيعاب أعداد كبيرة من السكان، مما يرفع معدلات الضوضاء ويؤثر على جودة الحياة ويزيد العبء على الخدمات البلدية والبنية التحتية. واستشهد بتجربة سنغافورة كنموذج ناجح في معالجة هذه الظاهرة، إذ يُمنع تقسيم الوحدات دون ترخيص ويُحدد حد أدنى للمساحة المطلوبة لكل مستأجر.

أكد الباحث في الإعلام الرقمي مترك بن شفلوت أن الكثير من الناس لا يدركون أضرار تقسيم الشقق السكنية إلا عند experiencing التجربة بأنفسهم. وقال: «نحتاج إلى توظيف وسائل مرئية فاعلة مثل الرسوم التوضيحية والإنفوغرافيك والفيديوهات القصيرة التي تُظهر كيف يؤثر التقسيم العشوائي على المدارس والنظافة العامة والطرق وغيرها من مرافق البنية التحتية».

واقترح عرض قصص حقيقية لسكان تضرروا من هذه الممارسات، مشيراً إلى أن القصص القصيرة والفيديوهات التوثيقية تُعد من أقوى الأساليب التوعوية لأنها تلامس مشاعر الناس وتنقل التأثير الواقعي بسرعة ووضوح. وانتقد بعض المؤثرين الذين يروّجون للشقق الصغيرة دون التطرق إلى الأضرار، داعياً إلى تقديم محتوى متوازن.

أوضح صانع المحتوى العقاري خالد خليل أن التحديث الأخير لمنصة «إيجار» يمنع تعديل عدد الوحدات بعد تسجيلها، مما يؤكد أن العمل يتم بناءً على تصريح رسمي من الأمانة أو البلدية. وقال: «الإشكالية تظهر عند محاولة إضافة وحدات ناتجة عن تقسيم داخلي غير مصرح به، ما يُعد مخالفة صريحة للأنظمة».

وتساءل خليل عن مصير الحالات القائمة التي تتجاوز عدد الوحدات المصرّح بها، وهل ستُوضع ضوابط واضحة للتعامل معها؟ وهل ستكون هناك مهلة تصحيحية منصفة تمكّن الملاك من إعادة ترتيب أوضاعهم قبل تطبيق الجزاءات؟ وأكد أن الحل لا يكون بالإيقاف الفوري، بل بوضع خارطة طريق واضحة للملاك والوسطاء.

أكد الخبير العقاري سعد التويم أن تقسيم الشقق إلى وحدات صغيرة ليس بالضرورة ظاهرة سلبية، بل انعكاس لتحوّلات السوق وتغير أولويات الطلب، خصوصاً لدى شرائح لم تتم خدمتها بشكل كافٍ مثل الأفراد والعزاب وذوي الدخل المحدود. وقال: «المشكلة ليست في وجود هذا النمط من العرض، بل في غياب التنظيم الذي يضمن سلامة التنفيذ وجودة الاستخدام».

وأوضح أن التقسيم يُسهم في خفض تكلفة السكن لكنه قد يؤدي إلى تضخيم غير متوازن في العائد الاستثماري، مما يرفع سقف الإيجارات مستقبلاً ويؤثر سلباً على عدالة السوق. وحذّر من أن الخطورة لا تكمن في التقسيم ذاته، بل في تنفيذه دون اشتراطات هندسية واضحة، مما يؤدي إلى مشكلات في التهوية ونقص المواقف وضغط على البنية التحتية.

أكد اللواء المتقاعد عبدالعزيز القحطاني أن تقسيم الشقق إلى وحدات صغيرة يمثل مشكلة حقيقية تمس العقار والمجتمع والأمن العام. وقال: «هذه الممارسات تزيد الضغط على البنية التحتية كالكهرباء والمياه والصرف الصحي، وتُضعف التماسك الإنشائي للمبنى بسبب التعديلات غير النظامية».

وأشار إلى أن الأثر الثاني يتمثل في الإضرار بالنسيج الاجتماعي للأحياء، حيث يقطن الشقق المقسمة أفراد لا يُعرف عددهم الحقيقي، وغالباً ما تُسجل العقود باسم شخص واحد دون الإفصاح عن بقية السكان، مما يخلق بيئة من الفوضى والقلق الاجتماعي. أما الأثر الثالث، بحسب قوله، فهو المتعلق بالأمن والسلامة العامة، إذ تُضيف هذه الممارسات عبئاً مضاعفاً على الجهات الأمنية التي تضطر إلى متابعة نشاطات مجهولة الهوية داخل وحدات سكنية قد تُستغل في أنشطة غير قانونية.

أكد اللواء القحطاني أن الدافع الأساسي لبعض الملاك هو تعظيم الأرباح المالية على حساب الأنظمة وجودة الحي، مما يؤثر سلباً على القيمة السوقية للعقار والموقع. ودعا إلى توعية المجتمع بمخاطر التقسيم العشوائي، وأهمية الالتزام الصارم بالقوانين والأنظمة البلدية والتنظيمية. وشدّد على أهمية تعزيز التعاون المجتمعي من خلال استخدام منصات الإبلاغ الرسمية، مشيراً إلى أن التنسيق الفعّال بين الجهات الأمنية والجهات العقارية والمواطنين، إلى جانب تطبيق الأنظمة بصرامة، سيؤدي إلى تلاشي المشكلة تدريجياً.